2009-10-27

 

Les futurs de l'immobilier

Tous les futurs m'intéressent et les perspectives de l'immobilier révèlent aussi des tendances annonciatrices de l'avenir.

Par exemple, les indices Case-Schiller permettent de suivre l'évolution du prix de vente des maisons dans plusieurs villes aux États-Unis. Si j'ai bien compris, il n'est pas interdit d'exploiter les données disponibles et j'ai donc construit la figure suivante, dont on aura déjà vu de nombreuses versions depuis l'éclatement de la bulle immobilière.Il s'agit uniquement des données pour les maisons unifamiliales. Le paradoxe de l'éclatement de la bulle immobilière, c'est qu'en dépit de la baisse très visible dans ce diagramme, les personnes qui auraient acheté en 2000 ou en 2001 bénéficieraient encore aujourd'hui d'une plus-value correspondant à une augmentation annuelle de 5% environ. Par contre, celles qui auraient acheté au sommet du marché en 2006 auraient vu la valeur de leur acquisition dégringoler d'environ 30%.

Dans le cas des condos, les données sont moins abondantes. Dans la figure ci-dessous, les courbes permettent de suivre l'évolution du prix des condos à Boston et New York.Le plus intéressant, c'est le comportement distinct des condos relativement aux maisons unifamiliales dans ces deux villes. L'augmentation depuis 2000 est du même ordre (60,9% à Boston et 95,1% à New York), mais la baisse consécutive au maximum a été nettement moins prononcée dans le cas des condos (approximativement 15% à Boston comme à New York). Qu'est-ce qui explique cette différence? Il est tentant de l'interpréter a priori en fonction de deux phénomènes : le vieillissement du baby boom, qui entraînerait une demande soutenue de co-propriétés, et les fluctuations du prix de l'essence qui pénaliseraient des maisons souvent situées plus à l'écart des centres urbains que les condos (ce qui nous ramène à la problématique du pic pétrolier).

Au Canada, les données sont plus difficiles à obtenir de l'organisme qui les compile. Tout le Québec est représenté par le marché montréalais, qui est essentiellement à la hausse depuis l'an 2000 (+107,4%). La question, c'est de savoir si le marché canadien peut éviter d'être entraîné dans la descente aux enfers des États-Unis. La résistance du marché canadien peut se juger en fonction de la tendance de fond du rapport du prix moyen des maisons au revenu moyen ou à la valeur moyenne des loyers. Le rapport prix/revenu mesure l'accessibilité de l'achat d'une maison par rapport à l'introuvable salarié moyen. Le rapport prix/loyer mesure en quelque sorte l'intérêt d'acheter plutôt que de louer. (Mais ces deux rapports négligent de nombreux facteurs, dont le coût d'une hypothèque, par exemple; or, comme les taux d'intérêt sont restés historiquement bas depuis 2001 environ, le vrai prix d'une maison a pu évoluer à la hausse sans que son coût effectif pour l'acheteur augmente autant...)

Ces données sont disponibles dans le tout dernier rapport de l'OCDE. L'évolution du rapport du prix moyen d'une maison à la valeur moyenne d'un loyer est illustrée dans le diagramme suivant pour quelques pays occidentaux... Et l'évolution du rapport du prix moyen d'une maison au revenu moyen est illustrée dans cette figure fort ressemblante.Ce qu'il convient de noter, c'est qu'il s'agit d'index normalisés relativement à la tendance sur le long terme pour chaque pays, de sorte qu'ils ne sont pas directement comparables. On peut soupçonner que les valeurs immobilières ont malgré tout changé dans certains pays, soit que le pays s'est enrichi rapidement (Irlande) soit que la spéculation a joué... Sans parler des effets du contrôle des loyers dans certains cas.

Néanmoins, il est frappant de noter d'emblée que la bulle immobilière des États-Unis n'est pas la plus démesurée. Elle paraît même plutôt sage comparée aux excès des marchés en Irlande, au Royaume-Uni, en France et... au Canada. (Ne parlons pas de l'ancienne bulle japonaise, dont l'éclatement au tournant des années 1990 se poursuit encore, à en juger par la baisse continue des prix au Japon, sûrement favorisée par le vieillissement de la population là aussi...) Par conséquent, on ne peut pas se rassurer en écartant d'emblée la possibilité d'une baisse marquée au Canada. Si les États-Unis s'enfoncent dans le marasme économique, la bonne santé relative du Canada en ce moment ne saurait durer et un ajustement des valeurs s'ensuivra.

Mais si le marché canadien est condamné à retomber lui aussi, il faut noter l'ampleur des baisses enregistrées (pour l'instant) aux États-Unis, dans des villes du nord-est que l'on peut rapprocher plus ou moins de Montréal (en particulier dans le cas de Boston). Ces baisses donnent une petite idée de ce que l'on pourrait observer au Canada si notre propre bulle éclatait...

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